click
■ 채수당 감정평가사, 공인중개사 (태평양 감정평가법인 부산경남지사)
- 재개발 투자는 언제가 좋을까요.
투자자들에게 많이 받는 질문이 내가 재개발 투자를 하고 싶은데 언제 투자를 들어가는 게 좋을까?라는
질문을 많이 받습니다. 정답은 없어요. 저도 모르겠어요. 일단은 빨리 들어가면 빨리 들어갈수록 유리한 점은 있습니다.
뭘까요? 흔히 말하는 P가 형성이 안 되죠. 프리미엄이 형성이 안 되어 있으니깐, 흔히 말하는 낮은 P 일 때 적은 돈으로 들어갈 수 있는 장점은 있죠.
하지만 그만큼 리스크는 있어요. 왜냐하면 사업이 원활하게 진행된다면 내가 사고 나서 조합설립이 잘 되고,
사업시행 인가가 나고 관리처분이 쭉쭉 쭉 되면 몇 년 만에 내가 투자한 금액을 회수할 수 있습니다.
그렇지만, 너무 빨리 투자를 시작했고 그때 정비구역 지정, 사업이 진행되면서 임차가 잘 안되는 경우가 많아요.
왜냐하면 이 집은 곧 헐 집이기 때문에 임차인들이 잘 안 들어오려고 해요.
그리고 들어온다고 하더라도 되게 낮은 임차료를 지급하고 들어오는 경우가 많죠.
그러면 내 돈이 많이 들어가는 경우가 있어요. 그래서 너무 빨리 들어가면 적은 돈이 들어가지만 사업의 리스크를 떠안아야 합니다.
그럼 정말 나중에, 정말 안정적으로 사업이 진행되고 새 아파트 곧 받을 거야 하는 느낌이 왔을 때는 이미 프리미엄이 많이 형성되어 있죠.
그럼 내 생각에 기존에 샀으면 내가 웃돈을 한 천만 원 2천만 원 정도 더 줬으면 샀을 집을 지금은 1억 5천 이렇게 더 줘야 할 때도 있어요.
하지만 그만큼 리스크는 적어지는 거겠죠. 그래서 정답은 없다는 겁니다. 전문가한테 의뢰를 하면 되지 않을까?
전문가는 몰라요. 왜냐하면 이건 조합의 사업이에요. 조합에는 수많은 사람들. 적게는 3-4백 명, 많게는 6-7백 명 이렇게
많은 조합원들이 의견을 항상 일치해서 가지 않아요. 조합원의 의견이 일치한다고 해도, 관할하는 지자체에서
이 사업에 대해서 멈추게 하는 경우도 많아요. 그래서 사실 정답은 없어요.
그런데 ‘내가 봤는데, 이 동네 무조건 정말 사업이 될 거야’라는 생각에 빨리 들어갈 수 있는 단지가 있으면 묵혀두는 방법으로 들어가는 것도 방법이에요.
좋은 방법은, 좀 저렴한 연립이나 다세대 등의 투자를 해보는 것이 구요. 이러한 것들은 아무래도 투자금액도 적고요. 사업이 지연되더라도,
본인이 웃돈을 적게 넣었기 때문에 좀 오래 끌고 갈 수 있는 장점은 있습니다.
■ 이지원 변호사(상남동 변호사)
- 도로 투자의 장·단점은 무엇인가요.
도로에 대한 투자에도 장·단점이 있는데요. 도로는 우리가 일반적으로 부동산을 매수하고자 할 때 쉽게 접근하지 않습니다.
그래서 사실은 효용가치도 크게 없기 때문인데요. 도로 부분은 감정평가를 하게 되면 기본적으로 낮은 금액으로 나오기 때문에
무허가 건축물과 마찬가지로 굉장히 적은 금액으로 접근할 수 있다는 장점이 있습니다.
다만 쉽게 접근할 수 있는 만큼 단점도 고려를 하셔야 하는데요. 도로를 통해서 입주권 획득을 생각했을 때 이주비 대출이나 이런 부분들이 어려울 수 있다는
점을 감안하셔야 되고요. 주택이 아니기 때문에 취득세가 4.6% 적용되기 때문에 세금의 부담도 사실은 고려를 하셔야 됩니다.
그리고 더욱이 생각을 하셔야 될 부분은 만약에 재개발 사업들이 무산이 되어서 더 이상 사업의 진척이 없을 경우에는
도로를 가지고 어떠한 효용 가치가 있어서 그걸 활용을 할 수 있거나 그런 게 전혀 없습니다. 그래서 사실은 사업에 큰 물줄기에 있어서
사업이 무너졌을 때는 사실은 내 돈이 접근할 때는 소액이지만 그 지역에 묶여버리는 상황이 발생할 수 있기 때문에 그러한 점은 주의를 하셔야 할 것 같습니다.
- 무허가 건물만 소유한 경우는 어떻게 되나요.
그 경우도 마찬가지입니다. 우리가 조합원이 되고자 할 때는 토지를 소유하거나 건축물을 소유하거나
그 위에 설정된 지상권을 소유한 권리자들이 조합원이 될 수 있는데요. 무허가 건축물이라는 것 자체는
건축물대장이 없는 상태의 건축물이라서 혹시나 이것에 대해서 입주권이 나오지 않으면 큰일이기 때문에 염려하시는데요.
전혀 그런 것을 염려하지 않으셔도 됩니다.
그런데 사실 부산 조례를 따져봤을 때는 무허가 건축물이라고 하더라도 두 가지로 나눠서 생각을 하셔야 해요.
기존 무허가 건축물이 있고요. 신 발생 무허가 건축물이 있습니다. 이 용어에서도 느낌이 오시겠지만,
기존 무허가 건축물은 훨씬 오래된 것이고 신 발생이라는 것은 그래도 좀 최근의 것이라는 느낌이 오시죠?
이 기준이 몇 년, 몇 월, 며칠일까요? 이 기준에 따라서 기존 무허가 건축물일 경우에는 당연히 입주권이 나오지만
신 발생 무허가 건축물의 경우에는 안 될 수 있습니다.
우리가 있는 부산을 기준으로 말씀드리면 1989년 3월 29일 이전의 무허가 건축물일 경우에는 입주권이 나오지만
그 이후에는 그렇지 않다고 할 수 있습니다. 그래서 무허가 건축물 하더라도 일정 요건, 아까 말씀드린 대로 이 지역에
있는 부분들을 규정하는 조례를 통해서 확인을 해보면, 충분히 입주권을 획득할 수 있겠지요. 다만 무허가 건축물을 하실 때 조금 염두 해 두실 부분이 있습니다.
무허가 건축물을 투자의 대상으로 삼으시고 취득을 하시는 분들은 사실 무허가 건축물은 실제 가보면 거주환경이 굉장히 낙후되어 있고
또 실제적으로 부동산으로써의 활용 가지가 크게 없기 때문에 그리고 그 감정평가의 금액이 낮게 나오기 때문에
소액으로 접근하시는 분들이 상당히 많습니다. 그래서 사실은 접근할 수 있는 장벽 자체가 낮기 때문에 취득을 많이
하시지만 무허가 건축물이 눌러 앉아 있는 땅을 한 번 생각해보실 필요가 있는데요.
예를 들면 이 무허가 건축물이 국유지라든지, 시유지라든가 하는 땅을 밟고 있는 경우에는 우리가 땅의 주인에게
사용료, 대부료를 지불해야 되는 때가 있습니다. 이 대부료나 사용료는 건축물 소유자가 납부를 해야 하기 때문에
나는 무허가 건축물만 보고 이 건축물에 뛰어들었으나 실질적으로는 사용료나 대부료가 크게 나와서 큰 부담으로
작용하는 경우도 있기 때문에 무허가 건축물을 통해서 투자를 하실 때는 공인중개사를 통하시거나
전 소유자에게 사용료를 납부해야 하는지 체크를 하고 가셔야 할 것 같습니다.
■ 류승와 세무사 (류승와 세무회계 사무소)
- 조합원 입주권과 분양권 구분은 어떻게 하나요.
조합원 입주권과 분양권은 많은 분들이 구분을 못하시죠. 이제 가장 큰 공통점은 뭐냐면
둘 다 주택을 취득할 수 있는 권리이지만 그 성격에서는 크게 5가지 정도 차이가 있습니다.
첫째는 조정 대상 지역 내 중과 적용 여부입니다. 조합원 입주권은 양도 시 중과 적용되지 않지만, 분양권은 50%(지방세 포함 55%) 세율로 중과 적용됩니다.
둘째로는 주택 수 포함 여부입니다. 조합원 입주권은 다른 주택 양도 시 주택 수에 포함되는 반면, 분양권은 주택 수에 포함되지 않습니다.
셋째, 양도소득세율에 따른 차이가 있는데 조합원 입주권은 주택과 동일하게 1년 미만의 경우 40%, 1년 이상 보유 시 기본세율이 적용됩니다.
반면에 분양권은 1년 미만 50%, 2년 미만 40%, 2년 이상 보유 시 기본세율이 적용됩니다.
넷째, 장기보유 특별 공제 여부입니다. 조합원 입주권의 경우, 원 조합원 입주권은 구주택 취득일로부터
관리처분 계획 인가일까지 장기 보유 특별 공제가 적용되나, 분양권은 장기보유 특별 공제가 적용되지 않습니다.
마지막으로, 취득세 과세 여부입니다. 서두에 말씀드렸듯, 조합원 입주권은 취득 시 주택(1.1~3.5%)
또는 토지분(4.6%) 취득세가 발생하지만, 분양권은 토지나 건물이 아니므로 취득 시 취득세가 발생하지 않습니다.
■ 천경훈 대표 (킹스마겐)
- 지역 주택조합과 재개발은 다른가요.
지역 주택조합은 무주택 서민들을 위해 아파트를 공급하기 위한 자생적 선한 사업입니다.
그 내용은 무주택자들이 각각 일부 금액을 투자하여 조합원으로 참여하고, 그 해당 사업을
시행하는 대행자가 모아진 돈으로 토지를 구입하여 아파트를 짓는 것입니다.
이렇듯 취지는 너무 좋으나, 실제로는 피해 사례들이 많이 생겨나고 있습니다.
재개발과는 달리 토지 확보되어 있지 않아 토지를 구입해야 한다는 것과 재개발과는 다른 법 적용,
즉, 주택법 적용을 받아 95%의 토지의 확보가 되어야 하는 것. 그리고 사업시행 주체가 사업 시행 대행자라는 것이 다른 점입니다.
따라서 지역주택조합 사업이 처음에는 비용이 적게 느낄 수 있지만 점점 사업이 진행되면서 부담해야 하는 비용이 점점 높아질 가능성이 높습니다.
또한, 위 과정에서 시간이 많이 걸리고, 비리가 많이 생길 수 있으므로 사업 진행의 신뢰도가 재개발보다는 훨씬 낮다고 볼 수 있습니다.
- 재개발 투자는 언제가 좋을까요.
투자자들에게 많이 받는 질문이 내가 재개발 투자를 하고 싶은데 언제 투자를 들어가는 게 좋을까?라는
질문을 많이 받습니다. 정답은 없어요. 저도 모르겠어요. 일단은 빨리 들어가면 빨리 들어갈수록 유리한 점은 있습니다.
뭘까요? 흔히 말하는 P가 형성이 안 되죠. 프리미엄이 형성이 안 되어 있으니깐, 흔히 말하는 낮은 P 일 때 적은 돈으로 들어갈 수 있는 장점은 있죠.
하지만 그만큼 리스크는 있어요. 왜냐하면 사업이 원활하게 진행된다면 내가 사고 나서 조합설립이 잘 되고,
사업시행 인가가 나고 관리처분이 쭉쭉 쭉 되면 몇 년 만에 내가 투자한 금액을 회수할 수 있습니다.
그렇지만, 너무 빨리 투자를 시작했고 그때 정비구역 지정, 사업이 진행되면서 임차가 잘 안되는 경우가 많아요.
왜냐하면 이 집은 곧 헐 집이기 때문에 임차인들이 잘 안 들어오려고 해요.
그리고 들어온다고 하더라도 되게 낮은 임차료를 지급하고 들어오는 경우가 많죠.
그러면 내 돈이 많이 들어가는 경우가 있어요. 그래서 너무 빨리 들어가면 적은 돈이 들어가지만 사업의 리스크를 떠안아야 합니다.
그럼 정말 나중에, 정말 안정적으로 사업이 진행되고 새 아파트 곧 받을 거야 하는 느낌이 왔을 때는 이미 프리미엄이 많이 형성되어 있죠.
그럼 내 생각에 기존에 샀으면 내가 웃돈을 한 천만 원 2천만 원 정도 더 줬으면 샀을 집을 지금은 1억 5천 이렇게 더 줘야 할 때도 있어요.
하지만 그만큼 리스크는 적어지는 거겠죠. 그래서 정답은 없다는 겁니다. 전문가한테 의뢰를 하면 되지 않을까?
전문가는 몰라요. 왜냐하면 이건 조합의 사업이에요. 조합에는 수많은 사람들. 적게는 3-4백 명, 많게는 6-7백 명 이렇게
많은 조합원들이 의견을 항상 일치해서 가지 않아요. 조합원의 의견이 일치한다고 해도, 관할하는 지자체에서
이 사업에 대해서 멈추게 하는 경우도 많아요. 그래서 사실 정답은 없어요.
그런데 ‘내가 봤는데, 이 동네 무조건 정말 사업이 될 거야’라는 생각에 빨리 들어갈 수 있는 단지가 있으면 묵혀두는 방법으로 들어가는 것도 방법이에요.
좋은 방법은, 좀 저렴한 연립이나 다세대 등의 투자를 해보는 것이 구요. 이러한 것들은 아무래도 투자금액도 적고요. 사업이 지연되더라도,
본인이 웃돈을 적게 넣었기 때문에 좀 오래 끌고 갈 수 있는 장점은 있습니다.
■ 이지원 변호사(상남동 변호사)
- 도로 투자의 장·단점은 무엇인가요.
도로에 대한 투자에도 장·단점이 있는데요. 도로는 우리가 일반적으로 부동산을 매수하고자 할 때 쉽게 접근하지 않습니다.
그래서 사실은 효용가치도 크게 없기 때문인데요. 도로 부분은 감정평가를 하게 되면 기본적으로 낮은 금액으로 나오기 때문에
무허가 건축물과 마찬가지로 굉장히 적은 금액으로 접근할 수 있다는 장점이 있습니다.
다만 쉽게 접근할 수 있는 만큼 단점도 고려를 하셔야 하는데요. 도로를 통해서 입주권 획득을 생각했을 때 이주비 대출이나 이런 부분들이 어려울 수 있다는
점을 감안하셔야 되고요. 주택이 아니기 때문에 취득세가 4.6% 적용되기 때문에 세금의 부담도 사실은 고려를 하셔야 됩니다.
그리고 더욱이 생각을 하셔야 될 부분은 만약에 재개발 사업들이 무산이 되어서 더 이상 사업의 진척이 없을 경우에는
도로를 가지고 어떠한 효용 가치가 있어서 그걸 활용을 할 수 있거나 그런 게 전혀 없습니다. 그래서 사실은 사업에 큰 물줄기에 있어서
사업이 무너졌을 때는 사실은 내 돈이 접근할 때는 소액이지만 그 지역에 묶여버리는 상황이 발생할 수 있기 때문에 그러한 점은 주의를 하셔야 할 것 같습니다.
- 무허가 건물만 소유한 경우는 어떻게 되나요.
그 경우도 마찬가지입니다. 우리가 조합원이 되고자 할 때는 토지를 소유하거나 건축물을 소유하거나
그 위에 설정된 지상권을 소유한 권리자들이 조합원이 될 수 있는데요. 무허가 건축물이라는 것 자체는
건축물대장이 없는 상태의 건축물이라서 혹시나 이것에 대해서 입주권이 나오지 않으면 큰일이기 때문에 염려하시는데요.
전혀 그런 것을 염려하지 않으셔도 됩니다.
그런데 사실 부산 조례를 따져봤을 때는 무허가 건축물이라고 하더라도 두 가지로 나눠서 생각을 하셔야 해요.
기존 무허가 건축물이 있고요. 신 발생 무허가 건축물이 있습니다. 이 용어에서도 느낌이 오시겠지만,
기존 무허가 건축물은 훨씬 오래된 것이고 신 발생이라는 것은 그래도 좀 최근의 것이라는 느낌이 오시죠?
이 기준이 몇 년, 몇 월, 며칠일까요? 이 기준에 따라서 기존 무허가 건축물일 경우에는 당연히 입주권이 나오지만
신 발생 무허가 건축물의 경우에는 안 될 수 있습니다.
우리가 있는 부산을 기준으로 말씀드리면 1989년 3월 29일 이전의 무허가 건축물일 경우에는 입주권이 나오지만
그 이후에는 그렇지 않다고 할 수 있습니다. 그래서 무허가 건축물 하더라도 일정 요건, 아까 말씀드린 대로 이 지역에
있는 부분들을 규정하는 조례를 통해서 확인을 해보면, 충분히 입주권을 획득할 수 있겠지요. 다만 무허가 건축물을 하실 때 조금 염두 해 두실 부분이 있습니다.
무허가 건축물을 투자의 대상으로 삼으시고 취득을 하시는 분들은 사실 무허가 건축물은 실제 가보면 거주환경이 굉장히 낙후되어 있고
또 실제적으로 부동산으로써의 활용 가지가 크게 없기 때문에 그리고 그 감정평가의 금액이 낮게 나오기 때문에
소액으로 접근하시는 분들이 상당히 많습니다. 그래서 사실은 접근할 수 있는 장벽 자체가 낮기 때문에 취득을 많이
하시지만 무허가 건축물이 눌러 앉아 있는 땅을 한 번 생각해보실 필요가 있는데요.
예를 들면 이 무허가 건축물이 국유지라든지, 시유지라든가 하는 땅을 밟고 있는 경우에는 우리가 땅의 주인에게
사용료, 대부료를 지불해야 되는 때가 있습니다. 이 대부료나 사용료는 건축물 소유자가 납부를 해야 하기 때문에
나는 무허가 건축물만 보고 이 건축물에 뛰어들었으나 실질적으로는 사용료나 대부료가 크게 나와서 큰 부담으로
작용하는 경우도 있기 때문에 무허가 건축물을 통해서 투자를 하실 때는 공인중개사를 통하시거나
전 소유자에게 사용료를 납부해야 하는지 체크를 하고 가셔야 할 것 같습니다.
■ 류승와 세무사 (류승와 세무회계 사무소)
- 조합원 입주권과 분양권 구분은 어떻게 하나요.
조합원 입주권과 분양권은 많은 분들이 구분을 못하시죠. 이제 가장 큰 공통점은 뭐냐면
둘 다 주택을 취득할 수 있는 권리이지만 그 성격에서는 크게 5가지 정도 차이가 있습니다.
첫째는 조정 대상 지역 내 중과 적용 여부입니다. 조합원 입주권은 양도 시 중과 적용되지 않지만, 분양권은 50%(지방세 포함 55%) 세율로 중과 적용됩니다.
둘째로는 주택 수 포함 여부입니다. 조합원 입주권은 다른 주택 양도 시 주택 수에 포함되는 반면, 분양권은 주택 수에 포함되지 않습니다.
셋째, 양도소득세율에 따른 차이가 있는데 조합원 입주권은 주택과 동일하게 1년 미만의 경우 40%, 1년 이상 보유 시 기본세율이 적용됩니다.
반면에 분양권은 1년 미만 50%, 2년 미만 40%, 2년 이상 보유 시 기본세율이 적용됩니다.
넷째, 장기보유 특별 공제 여부입니다. 조합원 입주권의 경우, 원 조합원 입주권은 구주택 취득일로부터
관리처분 계획 인가일까지 장기 보유 특별 공제가 적용되나, 분양권은 장기보유 특별 공제가 적용되지 않습니다.
마지막으로, 취득세 과세 여부입니다. 서두에 말씀드렸듯, 조합원 입주권은 취득 시 주택(1.1~3.5%)
또는 토지분(4.6%) 취득세가 발생하지만, 분양권은 토지나 건물이 아니므로 취득 시 취득세가 발생하지 않습니다.
■ 천경훈 대표 (킹스마겐)
- 지역 주택조합과 재개발은 다른가요.
지역 주택조합은 무주택 서민들을 위해 아파트를 공급하기 위한 자생적 선한 사업입니다.
그 내용은 무주택자들이 각각 일부 금액을 투자하여 조합원으로 참여하고, 그 해당 사업을
시행하는 대행자가 모아진 돈으로 토지를 구입하여 아파트를 짓는 것입니다.
이렇듯 취지는 너무 좋으나, 실제로는 피해 사례들이 많이 생겨나고 있습니다.
재개발과는 달리 토지 확보되어 있지 않아 토지를 구입해야 한다는 것과 재개발과는 다른 법 적용,
즉, 주택법 적용을 받아 95%의 토지의 확보가 되어야 하는 것. 그리고 사업시행 주체가 사업 시행 대행자라는 것이 다른 점입니다.
따라서 지역주택조합 사업이 처음에는 비용이 적게 느낄 수 있지만 점점 사업이 진행되면서 부담해야 하는 비용이 점점 높아질 가능성이 높습니다.
또한, 위 과정에서 시간이 많이 걸리고, 비리가 많이 생길 수 있으므로 사업 진행의 신뢰도가 재개발보다는 훨씬 낮다고 볼 수 있습니다.