Executive Summary – Kings Magen Research

2025년 2분기 부산 상업용 부동산 시장은 구조적 전환 국면에 진입한 것으로 판단된다. Kings Magen Research에 따르면, 부산 경제는 전년 동기 대비 일부 회복 흐름을 보였으나, 제조업 전반의 체감 경기는 여전히 기준치(BSI 100)를 하회하고 있다. 반면 소비 및 관광 지표는 점진적 개선 흐름을 나타내며 상업용 자산 시장의 기초 체력을 보완하고 있다.

특히 2025년 2분기 기준 부산 오피스 시장은 93.3%의 평균 흡수율을 기록하며 수요 기반이 안정적으로 유지되고 있다. 신규 공급 부담이 제한적인 환경에서 임대료는 대체로 유지 또는 소폭 상승 흐름을 보였으며, 일부 권역에서는 공실률이 감소하는 등 점진적 회복 신호가 확인되었다.

2분기 시장은 급격한 반등이라기보다, 자산 구조와 수요 기반이 재정렬되는 초기 전환 단계로 해석된다.


I. Busan Economic Conditions

2025년 2분기 부산 경제는 소비 중심의 회복 흐름과 산업 부문의 신중한 투자 기조가 혼재된 모습을 보였다. 세대수 증가와 1~2인 가구 확산은 소매 소비 구조 변화를 촉진하고 있으며, 도심 상권의 체질 개선 가능성을 시사한다.

제조업 기업경기실사지수(BSI)는 여전히 기준치를 하회하고 있으나, 전반적인 고용 지표는 완만한 회복 흐름을 나타냈다. 관광 부문은 팬데믹 충격에서 벗어나며 방문객 수가 다변화되는 양상을 보이고 있으며, 이는 리테일 및 숙박 자산의 회복 기반으로 작용하고 있다.


II. Office Market Insight

부산 오피스 시장은 구조적으로 낮은 신규 공급 환경을 유지하고 있다. 2025년 2분기 평균 흡수율은 93.3%로 집계되었으며, 이는 수요 기반이 견조하게 유지되고 있음을 보여준다.

임대료는 전반적으로 보합 또는 소폭 상승 흐름을 보였고, 일부 권역에서는 공실률이 점진적으로 감소했다. 특히 CBD를 제외한 다수 권역에서 안정적인 수요 흐름이 유지되며, 핵심 업무지 중심의 균형적 수급 구조가 형성되고 있다.

이는 이후 3분기 관망 구간으로 진입하기 전, 수요 기반이 한 차례 정비되는 단계로 해석할 수 있다.


III. Commercial Market Overview

부산 상업시설 시장은 소형 상가 중심으로 점진적 회복 흐름이 관찰된다. 내수 소비 회복과 함께 구조적 개선 가능성이 확대되고 있으나, 중대형 상가는 수요 회복 대비 매물 증가 압력으로 인해 양극화 현상이 지속되고 있다.

거래 측면에서는 금리 환경과 정책 불확실성이 매수 심리에 부담 요인으로 작용하며 전체 거래 건수는 제한적 흐름을 보였다. 다만 26.93%의 중소형 자산 거래 비중 확대는 안정적 수익형 자산에 대한 선별적 수요가 존재함을 보여준다.

입지 경쟁력이 우수한 자산은 시장 전반의 위축 속에서도 상대적 안정성을 유지하고 있다.


IV. Market Outlook & Structural Implications

Kings Magen Research는 2025년 2분기를 ‘구조적 전환의 초기 단계’로 평가한다.

1. 공급 부담이 제한된 오피스 시장의 기초 체력 유지

2. 소비 구조 변화에 따른 소형 상가 중심의 점진적 개선

3. 금리 환경 영향으로 거래량은 제한적 흐름 지속

4. 핵심 입지 자산 중심의 선별적 투자 전략 필요

2분기 시장은 상승 국면의 출발점이라기보다, 이후 3분기 관망 구간과 4분기 일부 회복 신호로 이어지는 전환의 출발점으로 이해하는 것이 합리적이다.


Key Questions

부산 상업용 부동산 시장은 회복 국면에 진입했는가?
전면적 회복이라기보다 구조적 전환의 초기 단계로 판단된다.

오피스 시장의 수급 구조는 안정적인가?
신규 공급 부담이 낮고 평균 흡수율이 93.3% 수준을 유지하며 기초 체력은 안정적인 편이다.

상업시설 투자 전략은 무엇이 적절한가?
입지 경쟁력과 현금흐름 안정성이 확보된 자산 중심의 선별 접근이 필요하다.

Kings Magen Research는 부산 및 영남권 상업용 부동산 시장을 정기적으로 분석·발간하는 전문 리서치 조직이다.
본 보고서는 지역 경제 지표, 거래 데이터, 임대차 동향을 종합적으로 분석하여 투자자와 기업 의사결정자를 위한 객관적 시장 인사이트를 제공한다.