Executive Summary – Kings Magen Research

2025년 4분기 부산 상업용 부동산 시장은 글로벌 경기 둔화와 금융환경의 경직성 속에서도 구조적 전환 국면에 진입하고 있다. Kings Magen Research에 따르면, 부산 주요 업무권역 평균 공실률은 8.06%로 집계되었으며, 일부 핵심 권역에서는 0.48%p의 공실률 감소가 확인되었다. 이는 신규 공급이 제한된 상황에서 도심 업무 기능 강화와 기업 수요 회복이 점진적으로 반영된 결과로 분석된다.

부산 지역 경제는 수출 및 내수 소비의 조정 국면이 이어지고 있으나, 2025년 연간 외국인 관광객은 약 364만 명을 기록하며 관광 수요는 뚜렷한 회복세를 보이고 있다. 4분기 방문객은 97만 명으로, 리테일 및 숙박 자산의 하방을 지지하는 요인으로 작용하고 있다.


I. Busan Economic Conditions

2025년 4분기 부산 경제는 글로벌 불확실성의 영향을 받고 있으나, 고용 및 관광 지표는 점진적 개선 흐름을 유지하고 있다. 제조업 및 수출 산업은 조정 구간에 머물러 있으나, 해양·물류 기반 산업과 도시 인프라 재편 프로젝트가 중장기 성장 기반으로 작용할 가능성이 높다.


II. Office Market Insight

부산 오피스 시장은 수요 회복의 초기 단계에 진입한 것으로 판단된다. 평균 공실률은 8.06% 수준을 유지하고 있으며, 도심 핵심 권역에서는 공실률이 0.48%p 감소하였다. 이는 행정·업무 기능 강화, 기업 이전 수요, 제한적 신규 공급 구조가 복합적으로 작용한 결과이다.
공급 압력이 크지 않은 환경에서 핵심 입지 중심의 임대 안정성이 상대적으로 강화되고 있다.


III. Commercial & Hospitality Market Review

상업시설 시장은 전반적으로 보합세를 유지하나, 상권 및 자산 유형별 양극화가 심화되고 있다.
상업·업무시설 거래는 전년 대비 36.3% 감소
중소형 리테일은 상대적으로 안정적 흐름 유지
대형 리테일은 점진적 조정 국면 지속
2025년 4분기 숙박시설 거래는 총 6건이 확인되었으며, 해운대구 중심의 입지 우위 자산에 거래가 집중되었다. 이는 브랜드 인지도와 입지 경쟁력이 투자 판단의 핵심 변수로 작용하고 있음을 시사한다.


IV. Market Outlook & Investment Implications

Kings Magen Research는 2025년 4분기 부산 상업용 부동산 시장을 다음과 같이 전망한다.
단기적으로는 거래량 회복보다 가격 조정 국면이 지속될 가능성
도심 핵심 입지 자산 중심의 선별적 투자 전략 필요
실수요 기반 자산 및 산업벨트 인접 지역의 상대적 안정성 유지
관광 수요 회복이 리테일 및 호텔 자산의 하방 리스크 완화
현재 시장은 급격한 반등 구간이라기보다, 자산의 구조적 경쟁력과 입지 프리미엄을 선별해야 하는 국면으로 판단된다.


Key Questions

부산 상업용 부동산 시장은 회복 국면인가? 전면적 회복보다는 자산 유형별 차별화가 진행되는 구조적 전환 단계로 분석된다.
2026년 오피스 투자 환경은 어떠한가? 공급이 제한된 핵심 업무권역 중심으로 안정적 임대 수요 유지 가능성이 높다.
호텔 자산 투자 여건은 개선되고 있는가? 관광 수요는 회복 중이나, 금융 환경 완화 여부가 거래 활성화의 주요 변수로 작용할 전망이다.

Kings Magen Research는 부산 및 영남권 상업용 부동산 시장을 정기적으로 분석·발간하는 전문 리서치 조직이며,
본 보고서는 지역 경제 지표, 거래 데이터, 임대차 동향을 종합적으로 분석하여 투자자와 기업 의사결정자를 위한 객관적 시장 인사이트를 제공한다.