Executive Summary – Kings Magen Research

2025년 3분기 부산 상업용 부동산 시장은 단기 조정 국면에 들어선 모습이다. Kings Magen Research 분석에 따르면, 상반기 급격한 흡수세 이후 오피스 시장은 속도 조절 구간에 진입했으며, 자산 유형별로 온도 차가 점차 뚜렷해지고 있다.

부산 지역 경제는 일부 수출 회복 신호에도 불구하고 내수 소비와 설비투자가 제한적인 흐름을 보이며 확장 동력은 다소 둔화된 상태다. 다만 3분기 부산 방문 외국인 관광객은 99만 4,500명을 기록하며 전년 동기 대비 28.62% 증가했다. 누계 방문객은 267만 6,915명으로 집계되었으며, 이는 리테일 및 숙박 자산의 하방을 지지하는 요인으로 작용하고 있다.

3분기 시장은 급격한 반등보다는 ‘관망과 선별’이 공존하는 단계로 해석된다.


I. Busan Economic Conditions

3분기 부산 경제는 대외 불확실성의 영향을 받으며 완만한 조정 흐름을 보였다. 수출은 일부 개선 움직임을 나타냈으나, 내수 소비와 설비투자는 여전히 보수적인 흐름을 유지하고 있다.
고용 지표는 전년 대비 소폭 개선되었지만, 산업 구조 변화에 따른 고용 구성의 변동성은 여전히 존재한다. 반면 관광 부문은 뚜렷한 회복세를 보이며 연간 300만 명 회복 목표에 근접하고 있다. 이는 상업용 부동산 시장 전반의 심리를 일정 부분 보완하는 요소로 평가된다.


II. Office Market Insight

2025년 3분기 부산 오피스 시장은 상반기 이후 나타난 수요 피로감이 일부 반영되며 조정 구간에 들어섰다. 평균 공실률은 소폭 상승했으나, 급격한 악화 조짐은 관찰되지 않았다.
Kings Magen Research는 특히 부산 중구 및 서면 권역을 중심으로 기업 이전 및 업무 기능 재편 수요가 점진적으로 반영되고 있다는 점에 주목한다. 신규 공급 부담이 제한적인 환경에서 핵심 입지의 경쟁력은 여전히 유효한 것으로 판단된다.
이는 4분기 이후 일부 권역에서 확인된 공실률 개선 신호의 전 단계로 해석될 수 있다.


III. Commercial & Transaction Review

상업시설 시장은 전반적으로 보합세를 유지하고 있으나, 매매 거래는 위축된 흐름이 이어지고 있다.

- 3분기 상업시설 거래는 전년 대비 71.99% 감소

- 50억 원 이상 업무시설 거래는 3건으로 집계

- 대형 거래 부재로 시장 체감 회복도는 제한적

매수·매도자 간 가격 인식 차이와 금융 환경의 경직성이 거래 감소의 주요 요인으로 분석된다. 다만 입지 우위 자산과 현금흐름이 안정적인 자산에 대한 선별적 관심은 유지되고 있다.


IV. Market Outlook & Investment Implications

Kings Magen Research는 2025년 3분기를 ‘단기 관망 구간’으로 평가한다.

1. 급격한 회복보다는 속도 조절 국면 지속

2. 기업 이전 및 업무 재편 수요가 중기적으로 점진 반영 가능

3. 대형 자산보다는 중소형 자산 중심의 선별적 거래 예상

4. 관광 회복이 리테일·호텔 자산의 안정성을 보완

3분기 시장은 상승 사이클의 출발점이라기보다는, 자산의 구조적 경쟁력과 입지 프리미엄을 점검해야 하는 시점으로 판단된다.


Key Questions

부산 상업용 부동산 시장은 회복 단계인가?
전면적 회복보다는 조정 이후 수요가 재정렬되는 구간으로 분석된다.

오피스 시장의 중기 전망은?
기업 이전 및 업무 기능 재편 흐름이 지속될 경우, 핵심 권역 중심의 임대 안정성이 점진적으로 강화될 가능성이 있다.

대형 상업용 자산 거래는 언제 회복될 것인가?
금융 환경 완화와 가격 간극 축소가 선행되어야 거래 활성화가 본격화될 것으로 전망된다.


Kings Magen Research는 부산 및 영남권 상업용 부동산 시장을 정기적으로 분석·발간하는 전문 리서치 조직이며,
본 보고서는 지역 경제 지표, 거래 데이터, 임대차 동향을 종합적으로 분석하여 투자자와 기업 의사결정자를 위한 객관적 시장 인사이트를 제공한다.