핵심 질문

– 건설공사비가 6년 만에 35% 상승한 지금, 신축이 멈추면 기존 자산의 가치는 정말로 오르는가
– 2026~2029년 공급 절벽은 어느 정도이며, 시장에 어떻게 반영될 것인가
– 서울 프라임과 부산 코어 자산의 가치 변화는 어떤 속도로 진행되는가
– 자본 규모별로 어떤 진입 시점과 어떤 자산을 골라야 하는가

핵심 인사이트 5가지

1. 공사비는 ‘영구 상승’이 아닌 ‘고점 고착(Plateau at Peak)’ 건설공사비지수는 2026년 1월 133.28로 사상 최고치를 기록했지만, 자재 수요는 오히려 줄고 있다. 무한정 오르지 않되, 팬데믹 이전 수준으로 절대 회귀하지 않는다.

2. 지방 건설업계의 ‘구조적 구조조정’은 이미 시작됐다 2026년 1분기 건설업 폐업 신고 1,088건, 12년 만의 분기 1,000건대 돌파. 2027년 PF 자기자본 20% 규제까지 더해지면, 지방 중소건설사 모델의 종결 선언에 가깝다.

3. 향후 3년 공급 절벽은 ‘이미 확정된 미래’ 2026년 서울 아파트 입주 물량은 전년 대비 48% 감소, 부산도 직전 3년 대비 약 30% 감소. 인허가 데이터로 이미 정해진 결과다.

4. 대체원가 이론의 3대 작동 조건은 대부분 충족 임차 수요(서울 오피스 공실률 3%대), 자본 유입(2025년 거래 34조 원, 매입 의향 74%) 모두 강하게 작동 중. 다만 하위 금융 취약성이 유일한 리스크다.

5. 답은 ‘신축’이 아니라 ‘밸류애드(Value-add)’ 대체원가가 오르는 시기에는 부분 공사로 가치를 끌어올리는 전략이 절대 우위. 단, 실력·입지·타이밍·자본구조의 네 박자가 맞아야 성공한다.

KINGS MAGEN