부캉이를 보러 수만 명이 북항으로 몰린 9월, 정작 그 바다 뒤편 오피스가 어떤 상태인지 아는 사람은 드물었다.
이번 리포트는 상어가 잠깐 비춘 북항을 실마리 삼아 부산의 두 업무권역 — 북항·부산역·중앙동 원도심과 서면·문현을 3분기 데이터로 들여다봤다.

두 권역의 3분기 숫자는 언뜻 비슷하게 움직인다. 임대료는 둘 다 올랐다. 그런데 공실률은 정반대다.
원도심은 공실이 오르는데도(7.39→8.29%) 임대료가 올랐고, 서면·문현은 공실이 내리며(6.07→5.88%) 올랐다.
같은 건물군에서 공실과 임대료가 함께 오른 원도심의 상승은 수요가 아니라 임대인 호가가 먼저 움직인 명목 상승에 가깝고,
서면·문현은 빈자리가 채워지며 받쳐진 선순환이다. 숫자의 방향은 같아도 그 뒤의 이유는 반대다.

더 흥미로운 건 통념이 깨지는 지점이다.
명목 임대료는 원도심이 18% 싸 보이지만, 관리비까지 더한 실질 점유비용(54,354원 대 56,169원)은 3%대로 좁혀진다.
임대료 대비 보증금도 서면·문현이 약 21개월분으로 원도심의 1.7배라, 협상력이 임대인 쪽으로 기운 성숙한 시장임을 보여준다.

왜 이렇게 갈릴까. 원도심은 해수부·HMM·해사국제상사법원 같은 대형 앵커가 내려오고 있지만,
그 수요가 배후 오피스의 실제 임차로 번지기까지는 시차가 있다(해운 대기업과 거래 중인 지역 기업은 아직 2.0%, 의향은 71.7%).
반면 서면·문현은 금융·공공·업무·상업이 겹겹이 쌓인 다층·분산 구조라, 한 임차인이 빠져도 공실이 흔들리지 않는다.
그래서 북항·원도심은 가능성에, 서면·문현은 실적에 값이 매겨진다.

이 구도를 다시 쓸 방아쇠는 공급과 결절 개통이다.
북항 상부시설·신축이 제때·제값에 나오는지(조성비는 이미 1.3조에서 3조 원대로 뛰었다),
BuTX·부전역·가덕도신공항이 어떤 순서로 열리는지에 따라 수요가 어느 쪽으로 먼저 흐를지가 갈린다.
다만 그 수혜가 모든 건물에 고르게 가지는 않는다.
KINGS MAGEN은 자체 임대 데이터와 임대차 자문 현장을 함께 보며, 통계가 가리키는 방향과 실제 계약이 벌어지는 자리의 간극을 계속 좁혀 나간다.

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